Le PPP de la Verville: combien ça coûte?

A propos du coût, plutôt des coûts, de l’école de la Verville, le contrat de partenariat est entièrement en ligne, depuis son adoption par le conseil municipal, le 30 janvier 2012.

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https://gtverville.wordpress.com/contrat-de-partenariat-gs-verville/

Les coûts, ou plutôt le volet financier de ce contrat, sont dans l’annexe 13.
https://gtverville.wordpress.com/annexe-13-modalites-de-financement/

Et c’est dans le tableau Excel du modèle financier que tout est rassemblé
https://gtverville.files.wordpress.com/2012/01/annexe-13-modc3a8le-financier.xls

Dans ce tableau, il y a le prix qu’a payé le titulaire du contrat pour arriver au 30 août 2013, jour de la mise à disposition de l’école. Cellule E26: 11.325.282 €HT

A cela s’ajoutent des intérêts, puisque pratiquement tout le financement est assuré par de l’emprunt. Cellule D26: 5.937.432 €

A cela s’ajoutent encore, jusqu’à la fin du contrat le 30 novembre 2031:
– l’entretien, cellule L26: 328.544 €
– la rénovation (part L3a), cellule Q26: 849.273 €
– la rénovation (part L3b), cellule V26: 916.667 €

Le total des loyers est la somme de tous ces coûts et représente exactement la somme nette que payera la ville pendant la phase exploitation du contrat (20 ans moins la durée de la construction). Je parle de la somme nette, car il y a de la TVA, payée à chaque échéance sur la part investissement du loyer et remboursée par l’Etat à la ville 2 années plus tard. La TVA totale s’élève à 3.794.011 € (cellule AB26)
– coût total net et sans indexation, cellule AA26: 19.357.198 €

En réalité, cette somme n’a pas beaucoup de sens, car elle additionne des euros de 2013 à 2031 et exprime une valeur en euros de janvier 2011. C’est pourquoi le tableau exprime aussi des valeurs actualisées avec des taux d’actualisation affichés sur la ligne 3.
La valeur actualisée nette du projet entier devient alors, cellule AI26, 14.614.338 €

Tous ces chiffres sont ceux exprimés au moment de l’adoption du contrat par le conseil municipal, le 30 janvier 2011.

En réalité, une fois arrivés à la livraison de l’école et au début de son exploitation, nous avons du constater que cela ne s’était pas passé tout à fait comme prévu.

Avec la mise au point détaillée du projet pendant le printemps 2012, avant le chantier, nous avons réussi, avec le titulaire du contrat et ses partenaires, à optimiser des coûts, et le montant à financer est devenu: 11.229.011 € HT, soit une économie de 96271€HT. C’est un montant exprimé en euros d’août 2013.

Autre surprise, les taux d’intérêts. Ils sont fixes, pour toute la durée du contrat, donc rien de toxique, pas même d’indexation sur un indice ésotérique. Je parle au pluriel, car il y a 2 taux pour 2 tranches d’emprunt. Le premier taux devait être fixé entre la fin des délais de recours contre le projet et la livraison de l’école. Le second taux, portant sur 15% du montant à financer, devait être fixé le jour de la livraison.
Ils l’ont été, respectivement, le 2 août 2012 et le 30 août 2013, à 4,2% et 4,5% (un swap sur l’Euribor 3 mois)
La somme des intérêts, après cristallisation des 2 taux, s’élève donc, définitivement, à 4.680.213,39€, soit 1.257.619€ de moins que prévu au moment de la signature du contrat.

Ajoutons encore que dans le montant à financer, il y a (feuillet 1 – coût):
– démolition de l’école: 423.870 €HT
– école provisoire: 962.750 €HT
– architecte: 411.400 €HT
– bureau d’étude: 158.150 €HT

L’école a une surface de 3641 m2. Le m2 construit à Mennecy a donc un coût de
11.270.101 / 3.641 = 3084 €
L’école des Myrtilles, qui n’a été « que » rénovée, avec moins de démolition et moins d’école provisoire, 100m2 de moins, a couté, sans l’extension récente du bridge, 1801 €/m2. Dans ce coût, l’architecte est rémunéré à 9% des montants facturés.

J’ai eu la curiosité de comparer avec le projet souvent cité par M. Richomme, l’école du Centre à Ris Orangis. Je m’appuie sur les chiffres mis dans le dossier du conseil municipal de Ris les 21 mars 2011 (dossier 4) et 15 décembre 2011 (dossier 16). Ce projet porte sur 2271m2 à construire, pour 6.900.000€HT (valeur mars 2011) avec un architecte rémunéré à 11,48% des montants facturés.
Cette école, décidée quasiment en même temps que celle de La Verville, ne sera livrée que pour septembre 2014, au mieux. Elle coûtera un peu plus de 3500€/m2

J’ai oublié d’exprimer le coût total non actualisé avec les taux d’intérêts définitifs de l’école de la Verville:

19.957.452 €

Je n’ai pas eu le courage de refaire le calcul de la valeur actuelle nette, mais elle doit être assez proche de 14 millions d’euros. C’est le chiffre le plus pertinent à retenir.

C’est ce qu’il faut payer « pour faire marcher l’école », jusqu’au 30 novembre 2031. Le 1er décembre 2031, la ville n’aura plus de loyers à payer, pour disposer d’une école dans le même état qu’au 30 août 2013. Il restera alors, pendant 2 années, des remboursements de TVA par l’état à la ville.
Pendant cette exploitation, la ville paye les fluides, le très petit entretien (par exemple changer les ampoules) et les dommages qui sont étrangers à l’usage ordinaire. A ce titre, elle assure aussi elle-même ce bien contre l’incendie, les dégâts des eaux, le vandalisme, ….
Mais c’est tout. Une chaudière à changer, une réfection du toit, des menuiseries extérieures qui s’usent prématurément sont à la charge du titulaire, qui doit les réparer dans des délais contractuels et sans changer le montant des loyers.